양도소득세 신고·상담

같은 집을 팔아도 언제, 누가, 어떤 요건을 갖춰 파느냐에 따라 양도소득세가 크게 달라집니다. 계약서를 쓰기 전에 비과세·감면 요건과 세액을 숫자로 확인합니다.

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이런 상황이면 맡겨주세요

집을 팔려고 하는데 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 모르겠다
주택이 두 채 이상이라 어느 집을 먼저 팔지 정해야 한다
가족에게 증여받은 부동산을 팔 계획이다
오래전에 산 토지·건물이라 취득가액 자료가 부족하다
이미 잔금을 받았고 신고기한 안에 신고해야 한다

이렇게 진행됩니다

상황 정리보유 주택 수, 취득·보유·거주 기간, 매도 일정을 확인합니다.
요건 검토비과세·감면·중과에 해당하는지 양도 시점의 법령으로 확인합니다.
세액 계산취득가액과 필요경비 증빙을 반영해 세액을 계산하고, 매도 순서나 시기를 바꿨을 때와 비교합니다.
신고·사후관리예정신고를 하고, 필요하면 다음 해 확정신고까지 이어서 진행합니다.

주로 살펴보는 쟁점

비과세 요건

1세대 1주택 비과세는 세대 구성, 보유기간, 지역에 따라 필요한 거주기간 등 여러 요건을 함께 갖춰야 하고, 실지거래가액이 일정 금액을 넘는 고가주택은 비과세 대상이어도 넘는 부분에 세금이 계산될 수 있습니다. 일시적 2주택처럼 따로 정한 특례도 요건이 세밀해서, 매도 계약 전에 확인합니다.

다주택과 중과

주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 더해지거나 장기보유특별공제가 적용되지 않을 수 있습니다. 중과 규정은 개정과 유예가 잦으므로 양도일에 적용되는 법령과 부칙을 확인합니다.

취득가액과 필요경비

양도차익은 실지거래가액을 기준으로 계산하므로 취득 계약서, 자본적 지출과 양도비 증빙이 중요합니다. 취득가액을 확인할 수 없으면 법에서 정한 다른 방법으로 계산하게 되고, 그 방법에 따라 세액이 달라질 수 있습니다.

증여받은 자산의 양도

배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지·건물 등을 법에서 정한 기간 안에 양도하면, 증여한 사람이 취득한 가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 특례가 적용될 수 있습니다. 기간은 등기부에 적힌 소유기간으로 따지므로 증여일과 등기 내역을 함께 봅니다.

준비하시면 좋은 서류

등기사항전부증명서, 취득·양도 매매계약서
취득세 영수증, 중개수수료, 자본적 지출 등 필요경비 증빙
주민등록표 등본과 가족관계증명서(세대 구성과 주택 수 확인)
증여·상속으로 취득한 경우 당시의 증여세·상속세 신고서
같은 해에 다른 자산을 양도한 경우 그 신고 내역

사안마다 필요한 서류가 다릅니다. 상담 뒤에 실제로 필요한 목록을 따로 안내합니다.

기간과 기한

양도소득세 예정신고토지·건물 등을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고합니다. 신고 대상으로 정한 주식은 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월, 부담부증여에서 양도로 보는 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 기한이 다르고, 토지거래허가구역의 토지를 허가받기 전에 대금을 청산한 경우처럼 따로 정한 예외도 있습니다.근거: 소득세법 §105①
양도소득세 확정신고해당 과세기간에 양도소득금액이 있으면 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고합니다. 예정신고를 했다면 원칙적으로 확정신고를 하지 않아도 되지만, 한 해에 누진세율 적용 대상 자산을 두 번 이상 예정신고한 경우처럼 법령에서 정한 경우에는 확정신고를 해야 합니다.근거: 소득세법 §110①·④
검토에 걸리는 기간자료가 갖춰진 양도 한 건은 비교적 짧게 끝나지만, 취득가액 자료를 찾거나 주택 수를 따져야 하는 사안은 시간이 더 걸립니다. 잔금일 전에 상담하시면 일정을 여유 있게 잡을 수 있습니다.

보수에 영향을 주는 요인

양도하는 자산의 종류와 건수
취득가액 자료가 갖춰져 있는지, 따로 확인할 필요경비가 얼마나 되는지
주택 수 판정이나 비과세·감면처럼 따져야 할 요건의 수
매도 순서·시기를 비교할 시나리오의 수

보수는 업무 범위를 확인한 뒤 상담에서 안내합니다.

자주 묻는 질문

잔금을 받은 뒤에 상담해도 늦지 않나요?

신고는 잔금 뒤에도 할 수 있습니다. 다만 비과세 요건이나 매도 순서처럼 결과를 바꿀 수 있는 선택은 잔금을 치른 뒤에는 바꾸기 어려우므로, 가능하면 계약 전에 확인하시는 편이 좋습니다.

예정신고를 했는데 5월에 또 신고해야 하나요?

예정신고를 했다면 원칙적으로 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 다만 한 해에 여러 자산을 양도해 합산해야 하는 경우처럼 법령에서 정한 경우에는 확정신고가 필요하므로, 그해의 양도 내역을 함께 확인합니다.

취득할 때의 계약서를 잃어버렸어요.

등기사항전부증명서, 당시의 대출·송금 기록, 취득세 신고 자료 등으로 취득가액을 확인할 수 있는지 먼저 찾아봅니다. 확인되지 않으면 법에서 정한 다른 방법을 검토하며, 방법에 따라 세액이 달라질 수 있습니다.

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양도소득세 계산기 증여·매매·상속 세금 비교 계산기