이사 때문에 집이 두 채가 되면 취득세가 중과되나요

일시적 2주택은 종전 주택등의 수, 새 집을 산 사유, 3년 안의 처분이라는 요건을 모두 갖춰야 중과 대상에서 빼 주는 규정입니다. 3년을 세는 시작일은 분양권·입주권이 끼면 달라집니다. 조문이 정한 요건을 순서대로 정리했습니다.

먼저 답부터

이사 때문에 집이 잠시 두 채가 되었다고 곧바로 중과되지는 않습니다. 중과세율을 정한 조문 자체가 「1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)」이라고 적고 있습니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호). 다만 그 일시적 2주택을 정한 지방세법 시행령 제28조의5는 종전 주택등이 1개일 것, 사유가 이사 등일 것, 3년 안에 처분할 것 세 가지를 함께 요구합니다.

조문이 정한 세 가지

법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(…)을 추가로 취득한 후 3년(…) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다 — 지방세법 시행령 제28조의5 제1항

• ① 종전 주택등이 1개일 것. 주택만이 아니라 조합원입주권·주택분양권과 주택으로 과세하는 오피스텔까지 셉니다. 시행령 제28조의4 제1항이 「오피스텔」을 지방세법 제13조의3 제4호에 따른 오피스텔을 줄여 부르는 말로 정해 두었기 때문입니다(주택 수 세는 법).
• ② 사유가 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유일 것.
• ③ 3년 이내에 종전 주택등을 처분할 것. 괄호에 따라, 새로 산 집(조문은 「신규 주택」이라 부릅니다)이 조합원입주권·주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권·주택분양권이면 처분할 대상에 신규 주택도 들어갑니다.

「1세대」와 「취득일」은 지방세법 시행령 제28조의3·제20조가 정합니다(세대·취득일).

3년은 언제부터 세는가

제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다 — 지방세법 시행령 제28조의5 제2항

조합원입주권이나 분양권을 먼저 가지고 있다가 다른 집을 샀다면, 3년은 그 조합원입주권이나 분양권으로 지어진 주택을 취득한 날부터 셉니다.

팔지 않았는데 처분한 것으로 보는 경우

제1항을 적용할 때 종전 주택등이 (…) 관리처분계획의 인가 또는 (…) 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 (…) 인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다 — 지방세법 시행령 제28조의5 제3항

소유권이 남아 있어도 이주한 날에 처분한 것으로 본다는 뜻입니다.

3년 안에 처분하지 못하면

취득한 뒤에 중과세율 적용 대상이 되면 「대통령령으로 정하는 날」부터 60일 이내에 차액을 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제2항). 그 기산일은 사안마다 달라 확인이 필요합니다.

세율이 얼마나 갈리는가

조정대상지역의 10억원·전용 84㎡ 주택을 예로 듭니다. 단독 취득·유상거래(매매)·취득세·지방교육세 표준세율(지방세법 제14조·제151조 제2항의 조례 가감 없음)·2026년 9월 21일 현행법 전제입니다.

• ① 1세대 2주택으로 보아 8% 중과: 취득세 80,000,000원 + 지방교육세 4,000,000원 + 농어촌특별세 0원 = 84,000,000원
• ② 1세대 1주택으로 보아 9억원 초과 3%: 취득세 30,000,000원 + 지방교육세 3,000,000원 + 농어촌특별세 0원 = 33,000,000원
• 차이는 51,000,000원입니다.

농어촌특별세가 0원인 것은 서민주택 비과세 때문입니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 같은 법 시행령 제4조 제5항). 서민주택은 국민주택규모 이하이면서 부속토지도 배율 이내여야 하므로 면적만으로 단정할 수 없습니다. 전용 85㎡를 넘어 서민주택에서 빠지면 8% 중과 쪽은 과세표준의 0.6%인 6,000,000원, 중과가 아닌 쪽은 0.2%인 2,000,000원입니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호).

확인해 둘 것

• 신규 주택의 취득일과 종전 주택등의 처분일(등기사항증명서).
• 종전 주택등이 취득 당시 1개였는지, 분양권·입주권이 끼어 있는지, 사유를 뒷받침할 자료가 있는지.
• 종전 주택이 재건축·재개발 인가를 받았다면 인가 당시 거주 여부와 이주한 날.
• 조정대상지역 지정고시일 이전에 계약했고 계약금 지급 사실이 증빙으로 확인되는지(지방세법 제13조의2 제4항).

마치며

일시적 2주택은 「잠깐 두 채였으니 괜찮겠지」로 끝나는 제도가 아닙니다. 개수·사유·기산점·처분으로 보는 날이 조문에 각각 적혀 있고, 그 넷이 서류로 맞춰지는지가 결론을 가릅니다.

• 내 경우의 세액을 먼저 보시려면 취득세 계산기에 집값·주택 수·전용면적을 넣어 보세요. 계산기 결과는 입력하신 값을 현재 법으로 계산한 참고 자료이며, 세대 판정이나 취득 시기 같은 사실관계 판단은 반영되어 있지 않습니다.
• 내 상황이 어디에 해당하는지부터 보시려면 취득세, 내 상황부터 확인하세요에서 가까운 묶음을 골라 보세요.
• 서류를 보고 확인이 필요하시면 카카오톡 채널로 문의해 주세요.

인용한 조문은 2026년 9월 21일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 조문입니다. 실제 사건은 취득일 당시의 조문과 부칙으로 다시 확인해야 합니다. (근거표 GT-1)

결과를 보장하지 않습니다. 사안마다 결론이 다르고, 받아들여지지 않는 경우도 있습니다.

제이티 세무법인 · 광고 담당 세무사 이현준