취득세에서 취득일은 잔금일인가요 등기일인가요

매매로 산 집의 취득일은 원칙적으로 사실상의 잔금지급일이고, 그 전에 등기를 했다면 등기일이 취득일입니다. 취득일 하나로 신고기한과 세율 판정의 기준일이 함께 움직입니다.

먼저 답부터

매매로 집을 산 경우 취득세의 취득일은 사실상의 잔금지급일입니다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 다만 잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 했다면 그 등기일이 취득일이 됩니다(같은 조 제14항). 「잔금일인가 등기일인가」는 고르는 문제가 아니라 조문이 정한 순서대로 날짜를 확정하는 문제입니다. 다만 매매계약서가 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 나누어 내는 연부취득은 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보므로(지방세법 제6조 제20호, 같은 법 시행령 제20조 제5항. 취득가액의 총액이 같은 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외) 이 글의 설명과 다릅니다.

조문은 세 단계로 정해 두었습니다

② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. (…)

• ① 사실상의 잔금지급일
• ② 제출한 자료로 ①을 확인할 수 없으면 계약상의 잔금지급일
• ③ 계약상 잔금지급일이 없으면 계약일부터 60일이 경과한 날

자주 어긋나는 곳은 ①과 ② 사이입니다. 조문은 계약서에 적힌 날보다 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는가를 먼저 묻습니다. 이체 내역처럼 날짜가 특정되는 자료가 있는지가 갈림길입니다.

등기를 먼저 했다면 등기일이 취득일입니다

⑭ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

잔금일이 뒤라는 사실만으로 취득일이 밀리지는 않습니다.

취득일이 정해지면 함께 따라오는 것들

• 신고·납부기한 유상거래는 취득한 날부터 60일 이내입니다(지방세법 제20조 제1항). 다만 그 기한 안에 등기를 하려는 경우에는 등기 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다(같은 조 제4항). 등기하면서 함께 내는 경우가 많아 실제 기한이 앞당겨집니다.
• 세대 판정 1세대인지는 「주택 취득일 현재」를 기준으로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제1항). 자세한 기준은 따로 사는 자녀·부모도 취득세에서 같은 세대로 보나요에 있습니다.
• 주택 수와 지역 취득일 현재 1세대의 주택 수와 조정대상지역 여부로 세율이 갈립니다(지방세법 제13조의2 제1항). 무엇이 주택 수에 들어가는지는 분양권·입주권·오피스텔도 취득세 주택 수에 들어가나요에 있습니다.

아래는 조정대상지역의 취득가액 10억원·전용 84㎡ 주택을 단독으로 유상거래(매매)로 취득하고, 취득세와 지방교육세는 조례 가감 없는 표준세율을 적용한 경우이며 2026년 9월 21일 현행법 기준입니다.

전용 84㎡라 농어촌특별세는 비과세입니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 같은 법 시행령 제4조 제5항. 국민주택규모 이하이면서 부속토지도 배율 이내인 경우). 두 줄의 차이는 51,000,000원입니다.

조정대상지역 지정 전에 계약했다면

④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

위 인용은 지방세법 제13조의2 제4항입니다(앞에서 본 시행령 제20조와 다른 조문입니다). 조문이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로 한정하므로, 계약금이 실제로 오간 기록이 관문입니다.

계약이 해제되면 취득으로 보지 않습니다

유상거래에서는 취득물건을 등기·등록하지 않은 상태에서 다음 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되면 취득한 것으로 보지 않습니다(지방세법 시행령 제20조 제2항 단서). 증여·상속 등 무상취득은 조문이 따로 정합니다(같은 조 제1항).

• ① 화해조서·인낙조서: 그 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우
• ② 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함): 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것
• ③ 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서: 취득일부터 60일 이내에 제출된 것
• ④ 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서: 취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 것

확인해 둘 것

• 계약서의 잔금지급일 조항과 잔금일을 바꾼 특약
• 계약금·중도금·잔금 이체 내역 전부
• 등기사항증명서에 찍힌 접수일
• 조정대상지역 지정고시일, 계약 체결일, 계약금 입금일
• 취득일 현재의 세대별 주민등록표

마치며

취득일은 신고기한의 출발점이자 세대·주택 수·지역을 판정하는 기준일입니다. 집을 사기 전이라면 잔금일과 등기 예정일을 먼저 맞춰 보십시오. 이미 신고를 마쳤는데 취득일이 다르게 잡힌 것 같다면 잔금을 나눠 냈는데 취득일이 잘못 잡힌 것 같습니다를 보세요.

• 내 경우의 세액을 먼저 보시려면 취득세 계산기에 집값·주택 수·전용면적을 넣어 보세요. 계산기 결과는 입력하신 값을 현재 법으로 계산한 참고 자료이며, 세대 판정이나 취득 시기 같은 사실관계 판단은 반영되어 있지 않습니다.
• 내 상황이 어디에 해당하는지부터 보시려면 취득세, 내 상황부터 확인하세요에서 가까운 묶음을 골라 보세요.
• 서류를 보고 확인이 필요하시면 카카오톡 채널로 문의해 주세요.

인용한 조문은 2026년 9월 21일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 조문입니다. 실제 사건은 취득일 당시의 조문과 부칙으로 다시 확인해야 합니다. (근거표 GT-1)

결과를 보장하지 않습니다. 사안마다 결론이 다르고, 받아들여지지 않는 경우도 있습니다.

제이티 세무법인 · 광고 담당 세무사 이현준