분양권·입주권·오피스텔도 취득세 주택 수에 들어가나요

들어갑니다. 조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세하는 오피스텔·신탁한 주택은 세대의 주택 수에 가산됩니다. 반대로 주택 수에서 빼는 항목이 시행령에 따로 있어 두 목록을 함께 봐야 합니다.

먼저 답부터

들어갑니다. 지방세법 제13조의3은 신탁된 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔을 세대별 소유 주택 수에 가산한다고 정합니다. 등기된 집이 한 채뿐이어도 분양권이나 입주권이 있으면 주택 수가 올라가 세율이 갈립니다. 반대로 주택 수에서 빼는 항목이 지방세법 시행령 제28조의4 제6항에 따로 있어서, 두 목록을 함께 봐야 내 주택 수가 나옵니다.

주택 수 하나로 세율이 갈립니다

조정대상지역의 10억원짜리 전용 84㎡ 주택을 단독으로 매매해 사는 경우입니다(유상거래, 취득세·지방교육세 표준세율, 2026년 9월 21일 현행법). 1세대 1주택이면 세율 3%로 취득세 30,000,000원, 지방교육세 3,000,000원, 농어촌특별세 0원(서민주택), 합계 33,000,000원입니다. 1세대 2주택이면 8% 중과로 취득세 80,000,000원, 지방교육세 4,000,000원, 농어촌특별세 0원, 합계 84,000,000원입니다. 차이는 51,000,000원입니다.

주택 수에 더하는 네 가지

제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. (지방세법 제13조의3)

• ① 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산합니다(제1호).
• ② 재건축·재개발 관리처분계획 인가 등으로 취득한 입주자로 선정된 지위, 곧 조합원입주권은 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 소유자의 주택 수에 가산합니다(제2호).
• ③ 부동산 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위, 곧 주택분양권도 가산합니다(제3호). 매매나 증여로 넘겨받은 것도 포함합니다.
• ④ 지방세법 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔도 가산합니다(제4호).

언제를 기준으로, 누구 단위로 세는가

주택 수는 주택 취득일 현재 세대가 국내에 소유하는 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 수로 세고, 이번에 취득하는 주택도 포함하는 것이 원칙입니다(시행령 제28조의4 제1항). 다만 같은 조 제2항은 일정한 기간에 처음으로 유상승계취득하는 신축 소형 주택 등 각 호의 주택을 취득할 때에는 취득하는 주택을 제외하고 주택 수를 센다고 정하므로, 새로 사는 집이 그 각 호에 해당하는지는 조문으로 확인해야 합니다. 주택·입주권·분양권·오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하면 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 봅니다(같은 조 제3항). 다만 입주권이나 분양권으로 취득하는 주택은 그 입주권·분양권의 취득일을 기준으로 센다고 같은 조 제1항 후단이 정합니다. 이때 분양사업자에게서 분양권을 취득했다면 분양계약일이 그 취득일이고, 매매·교환·증여로 같은 세대 안에서 같은 분양권의 취득일이 둘 이상이면 가장 빠른 날을 봅니다(제1항 후단의 괄호). 취득일은 취득세에서 취득일은 잔금일인가요 등기일인가요, 세대 범위는 따로 사는 자녀·부모도 취득세에서 같은 세대로 보나요를 보세요.

지방세법 제13조의2 제1항은 「주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다」고 정합니다. 다만 한 세대 안에서 세대원이 1개를 공동으로 소유하면 1개를 소유한 것으로 보고(시행령 제28조의4 제4항), 상속으로 여러 사람이 1개를 공동소유하면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보며, 지분이 같은 사람이 둘 이상이면 그 주택이나 오피스텔에 거주하는 사람, 그다음 나이가 가장 많은 사람 순서로 정합니다(같은 조 제5항). 같은 항은 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다고도 정합니다.

주택 수에서 빼는 것

시행령 제28조의4 제6항이 각 호로 열거합니다. 자주 닿는 것만 보면 이렇습니다.

• 상속을 원인으로 취득한 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것(제3호) — 상세는 상속받은 주택 지분 때문에 취득세가 중과됐습니다
• 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말합니다. 제4호)
• 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만 소유한 경우 그 부속토지(제5호)
• 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우, 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택(제6호)

이 밖에도 여러 호가 있으니 나머지는 조문(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 각 호)을 확인하십시오. 그중 제7호부터 제9호까지와 제1호 바목은 조문 본문에 유효기간이 적혀 있어(2027년 12월 31일 또는 2028년 12월 31일까지) 지금의 판단이 몇 해 뒤에는 달라집니다. 한편 애초에 중과 대상으로 보지 않는 주택의 목록은 시행령 제28조의2에 따로 있습니다. 시가표준액 1억원 이하 주택 등이 들어가고 취득 목적·사용기간 요건이 붙은 호가 많은데, 주택 수에서 빼는 목록과는 다른 조문입니다.

확인해 둘 것

• 분양권·입주권의 계약일과 취득일이 적힌 서류(분양계약서, 권리 승계 계약서)
• 오피스텔이 주택으로 과세되고 있는지와 그 시가표준액
• 상속받은 지분이 있다면 상속개시일을 확인할 수 있는 서류
• 세대원 전원의 취득일 기준 세대별 주민등록표와 각자의 보유 물건 목록
• 신탁한 주택이 있다면 신탁계약서(위탁자 확인)

마치며

주택 수는 등기부의 집만 세는 숫자가 아니라 조문이 정한 가산 항목과 제외 항목을 거친 뒤에 나옵니다. 서류를 놓고 하나씩 맞춰 봐야 하고, 사안마다 결론이 다릅니다.

• 내 경우의 세액을 먼저 보시려면 취득세 계산기에 집값·주택 수·전용면적을 넣어 보세요. 계산기 결과는 입력하신 값을 현재 법으로 계산한 참고 자료이며, 세대 판정이나 취득 시기 같은 사실관계 판단은 반영되어 있지 않습니다.
• 내 상황이 어디에 해당하는지부터 보시려면 취득세, 내 상황부터 확인하세요에서 가까운 묶음을 골라 보세요.
• 서류를 보고 확인이 필요하시면 카카오톡 채널로 문의해 주세요.

인용한 조문은 2026년 9월 21일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 조문입니다. 실제 사건은 취득일 당시의 조문과 부칙으로 다시 확인해야 합니다. (근거표 GT-1)

결과를 보장하지 않습니다. 사안마다 결론이 다르고, 받아들여지지 않는 경우도 있습니다.

제이티 세무법인 · 광고 담당 세무사 이현준