상속받은 주택 지분 때문에 취득세가 중과됐습니다

상속으로 받은 주택 지분도 주택을 소유한 것으로 보지만, 상속개시일부터 5년이 지나지 않았으면 주택 수에서 뺍니다. 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 세는 규정도 따로 있습니다.

먼저 답부터

상속으로 받은 것이 주택의 일부 지분이어도 주택을 소유한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제1항). 다만 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호는 상속으로 취득한 주택 등으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것을 주택 수에서 제외하고, 같은 조 제5항은 여러 사람이 상속으로 하나를 공동소유할 때 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 봅니다. 이 두 규정을 빼고 세면 주택 수가 늘어 중과세율로 신고하게 되므로, 기한이 남아 있다면 다시 볼 여지가 있는지 확인이 필요합니다.

기한이 먼저입니다

주택을 유상거래로 취득하면 법정신고기한은 취득일부터 60일입니다(지방세법 제20조 제1항). 다만 그 기한 안에 등기를 하려는 경우에는 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 신고·납부해야 하므로(같은 조 제4항), 등기를 하면서 납부했다면 아래 5년의 시작점도 앞당겨질 수 있습니다.

• 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내입니다(지방세기본법 제50조 제1항).
• 구청의 결정 또는 경정이 있었다면 그것을 안 날(통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내이고, 그것도 5년 이내여야 합니다(같은 항). 먼저 닫히는 쪽이 실제 마감입니다.
• 지방자치단체의 장은 청구받은 날부터 2개월 이내에 통지해야 하고, 통지를 받지 못하면 그 2개월이 되는 날의 다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다(같은 조 제3항·제4항).
• 청구할 수 있는 사람은 법정신고기한까지 과세표준 신고서를 낸 사람과 납기 후의 과세표준 신고서를 낸 사람입니다(같은 조 제1항).

지분이라도 주택으로 봅니다

주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.

지방세법 제13조의2 제1항입니다. 이 문장은 제13조의2 제1항이 중과 규정에서 말하는 주택을 정의하는 괄호 안에 있고, 같은 조와 제13조의3에서만 쓰이는 정의이며 생애최초 감면 등 다른 제도의 정의가 아닙니다. 지분이라는 이유만으로 빠지지는 않고, 빼는 것은 시행령이 따로 정합니다.

제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택(주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택을 말한다) 수에서 제외한다. (…) 3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

대상이 주택만이 아니라 조합원입주권·주택분양권·오피스텔까지라는 점, 5년의 시작점이 등기일이 아니라 상속개시일이라는 점, 빼는 대상이 「취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택」이라는 점을 함께 봅니다. 5년이 지났다면 이 호로는 빼지 못합니다.

지분이 여럿이면 누구의 주택으로 세는가

제1항 및 제2항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, (…)

지방세법 시행령 제28조의4 제5항입니다. 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상이면 ① 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람 ② 나이가 가장 많은 사람의 순서로 소유자를 판정합니다(같은 항 각 호). 같은 항은 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다고도 정합니다.

세율이 갈리면 금액이 얼마나 달라지나

단독 취득·유상거래(매매)·취득세·지방교육세 표준세율(조례 가감 없음)·2026년 9월 21일 현행법을 전제로 합니다.

• 조정대상지역의 10억원짜리 전용 84㎡ 주택을 1세대 2주택으로 보아 8% 중과: 취득세 80,000,000원 + 지방교육세 4,000,000원(과세표준의 0.4%) + 농어촌특별세 0원 = 84,000,000원
• 같은 주택을 1세대 1주택으로 보아 9억원 초과 3%: 취득세 30,000,000원 + 지방교육세 3,000,000원 + 농어촌특별세 0원 = 33,000,000원
• 두 경우의 차이는 51,000,000원입니다. 농어촌특별세가 0원인 것은 국민주택규모 이하이고 부속토지도 배율 이내인 서민주택으로 본 경우입니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 같은 법 시행령 제4조 제5항).

확인해 둘 것

• 피상속인이 돌아가신 날(상속개시일). 5년의 시작점입니다
• 상속재산분할협의서와 등기사항증명서. 각 상속인의 지분, 지분이 같다면 거주자와 생년월일
• 새로 취득한 주택의 취득일과 등기 신청서 접수일, 취득세 신고서와 영수증
• 구청에서 받은 문서가 있다면 그 이름과 받은 날짜

마치며

상속 지분은 본인이 세는 집 수와 조문이 세는 집 수가 자주 어긋나는 자리입니다. 지분도 주택 소유로 보면서 5년과 지분의 크기라는 장치가 따로 걸려 있기 때문입니다. 주택 수를 세는 법은 분양권·입주권·오피스텔도 취득세 주택 수에 들어가나요에서, 생애최초 감면의 상속 지분은 상속 지분이 있었다는 이유로 생애최초 감면을 못 받았습니다에서 다룹니다.

• 이미 신고·납부를 마치셨다면 내가 낸 취득세 점검에서 1차 서류 점검을 접수하실 수 있습니다. 세액이나 차액을 계산해 보여 드리는 화면이 아니라, 서류를 보고 다시 볼 여지가 있는지와 더 필요한 자료가 무엇인지를 확인하는 접수입니다.
• 기한이 먼저 궁금하시면 몇 년 전에 낸 취득세도 경정청구를 할 수 있나요를 함께 보세요.
• 서류를 보고 확인이 필요하시면 카카오톡 채널로 문의해 주세요.

인용한 조문은 2026년 9월 21일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 조문입니다. 실제 사건은 취득일 당시의 조문과 부칙으로 다시 확인해야 합니다. (근거표 GT-1)

결과를 보장하지 않습니다. 사안마다 결론이 다르고, 받아들여지지 않는 경우도 있습니다.

제이티 세무법인 · 광고 담당 세무사 이현준