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2026 종부세 개편안, 우리 집은 얼마나 달라지나요?
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 종합부동산세를 「주택 수」가 아니라 「가액과 실거주」 기준으로 바꿉니다. 같은 집이라도 살고 있으면 공제가 14억원, 살지 않으면 9억원입니다. 공시가격만 넣으면 2026·2027·2028년 종부세를 한 번에 비교합니다.
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무엇이 달라지나 — 한눈에
| 구분 | 2026년(현행) | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 1세대1주택 기본공제 — 거주 | 12억원 | 14억원 | 14억원 |
| 1세대1주택 기본공제 — 비거주 | 12억원 | 9억원 | 9억원 |
| 그 외(다주택) 기본공제 | 9억원 | 4억원 + 5억원 × (거주용 주택가액 ÷ 합계액) | |
| 공정시장가액비율 — 1주택·지방1·2주택 | 60% | 70% | 70% |
| 공정시장가액비율 — 3주택 이상·조정지역 | 60% | 70% | 80% |
| 세율 체계 | 주택 수 기준 | 주택 수 기준 | 주택 가액 기준 일원화 |
| 과세표준 6~12억원 구간 세율 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 1주택 세액공제 기준 | 보유 | 보유(1/2)·거주 중 유리한 쪽 | 거주 |
| 세액공제 금액 한도 | 없음 | 800만원 | 600만원 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% | 200% |
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3) 개조식 자료
이 계산기로 알 수 있는 것
- 같은 공시가격에서 2026·2027·2028년 종부세가 각각 얼마인지
- 실제 거주 여부가 세금을 얼마나 갈라 놓는지 (공제 14억 vs 9억)
- 다주택자의 새 공제 산식이 내 경우에 얼마로 계산되는지
- 공정시장가액비율 인상(60%→70%→80%)의 실제 금액 영향
- 1세대 1주택 연령·거주 세액공제와 새로 생기는 금액 한도의 효과
꼭 알아야 할 핵심
거주하면 14억, 안 살면 9억
1세대 1주택 기본공제가 실거주 여부로 갈립니다. 지금은 일률 12억원이지만, 개편 후 거주용은 14억원으로 늘고 비거주는 9억원으로 줄어 같은 집이라도 세금 차이가 크게 벌어집니다.
다주택 공제는 「사는 집 비중」으로
4억원 + 5억원 × (거주용 주택가액 ÷ 합계액) 산식입니다. 실제 사는 집이 전체에서 차지하는 비중이 클수록 공제가 커지고, 아무 집에도 살지 않으면 4억원까지 줄어듭니다.
세율이 주택 수 대신 가액으로
2028년부터 주택 수와 관계없이 하나의 세율표가 적용됩니다. 과세표준 6~12억원 구간은 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 저가 다주택보다 고가 주택의 부담이 커지는 방향입니다.
세액공제도 보유에서 거주로
1세대 1주택 보유공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)가 거주공제로 전환됩니다. 2027년은 보유공제의 1/2과 거주공제 중 높은 쪽을 적용하는 과도기이고, 2028년부터는 거주공제만 남습니다. 공제 금액 한도도 새로 생깁니다.
자주 묻는 질문
1주택 종부세 기준이 14억으로 바뀌나요?
1세대 1주택자 중 실제 거주하는 경우의 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 반대로 거주하지 않는 1주택은 12억원에서 9억원으로 낮아집니다. 과세대상 판정도 거주용 1주택은 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과, 그 외는 합계 9억원(시가 약 13억원) 초과로 나뉩니다.
다주택자 종부세 공제는 어떻게 계산하나요?
「4억원 + 5억원 × (거주용 주택가액 ÷ 주택가액 합계액)」 산식입니다. 사는 집의 비중이 클수록 공제가 커지고, 아무 집에도 살지 않으면 4억원까지 줄어듭니다.
종부세 과세대상 기준이 뭔가요?
매년 6월 1일 기준으로 세대가 보유한 주택의 공시가격 합계가 기본공제를 넘으면 과세됩니다. 개편안 기준으로 거주용 1세대 1주택은 14억원 초과, 그 외는 합계 9억원 초과 시 부과됩니다.
공정시장가액비율은 얼마나 오르나요?
현행 60%에서 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년 이후 70%로 오릅니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2027년 70%, 2028년 이후 80%까지 오릅니다.
종부세 세율이 주택 수 기준에서 바뀌나요?
네. 「주택 수 기준」에서 「주택 가액 기준」으로 단계적으로 일원화됩니다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 하나의 세율표가 적용되며, 과세표준 6~12억원 구간 세율은 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다.
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본 페이지의 계산은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」(정부안) 기준의 비교 시뮬레이션이며, 국회를 통과한 확정 법령이 아닙니다. 재산세 중복분 공제와 세부담 상한은 직전연도 보유세가 필요해 반영하지 않았으므로 실제 고지세액은 더 낮게 나옵니다. 부부 공동명의 특례, 합산배제 임대주택, 지방 저가주택·세컨드홈 특례도 반영하지 않았습니다. 특정 사안에 대한 확정적 세무 자문이 아니므로, 정확한 판단은 담당 세무사와의 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.