2026 세제개편안 총정리 — 양도세·종부세 뭐가 달라지나 (한눈에 보기)

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 부동산 세금의 기준을 '주택 수'에서 '가액과 실거주'로 옮깁니다. 양도세 장기보유특별공제가 거주 기준으로 바뀌고, 종부세 1주택 공제는 거주 14억·비거주 9억으로 갈립니다. 항목별 수치와 적용 시기를 정부안 원문 기준으로 정리했습니다.

들어가며 — 기준이 바뀐다

정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 「2026년 세제개편안」을 확정·발표했습니다. 부동산 세제 부분의 방향은 한 문장으로 요약됩니다. 과세 기준을 「주택 수」에서 「가액과 실거주」로 옮긴다는 것입니다.

양도소득세에서는 장기보유특별공제가 「보유」가 아니라 「거주」를 기준으로 재편되고, 종합부동산세에서는 1세대 1주택 공제가 실거주 여부에 따라 14억 원과 9억 원으로 갈립니다.

먼저 분명히 해 둘 점이 있습니다. 이 개편안은 국회를 통과한 법령이 아니라 정부안입니다. 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로, 아래 수치는 발표 시점의 정부안 기준으로 읽어 주시기 바랍니다.

가장 먼저 알아야 할 것 — 시행 시기가 항목마다 다르다

이번 개편안에서 실무상 가장 혼동하기 쉬운 지점은 항목별 시행 시기가 제각각이라는 사실입니다. "2028년부터 바뀐다"고 뭉뚱그려 이해하면 실제 판단이 어긋납니다.

즉 1년 유예가 붙은 것은 장기보유특별공제 개편과 비사업용 토지뿐이고, 나머지는 2027년부터, 일시적 2주택은 이미 2026년 하반기부터 움직입니다.

양도소득세 — 「보유」에서 「거주」로

장기보유특별공제, 폐지가 아니라 전환

개편안은 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 나눕니다. 주택분은 명칭이 「장기거주소득공제」로 바뀌고, 주택 외는 「장기보유소득공제」가 됩니다.

「폐지된다」는 이야기가 돌지만 정확하지 않습니다. 최대 공제율 80%는 그대로 유지되며, 그 80%를 채우는 방법이 보유에서 거주로 옮겨 가는 것입니다.

결국 2029년부터는 거주하지 않고 보유만 한 주택의 공제가 0이 됩니다. 지금까지 "10년 보유했으니 40%"로 계산해 오던 분들에게는 방향이 완전히 달라지는 대목입니다.

다주택자(비조정대상지역)는 현행 「보유 연 2%·최대 30%」에서, 2028년에 「보유 연 1%(최대 15%)」와 「거주 연 2%(최대 30%)」 중 높은 쪽을 적용하는 과도기를 거쳐 2029년부터 거주 기준만 남습니다. 다만 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때는 현행과 마찬가지로 공제 자체가 배제됩니다.

새로 생기는 공제 「금액」 한도

지금은 공제율만 있고 금액 한도가 없습니다. 개편안은 여기에 상한을 둡니다.

• 2027년까지: 한도 없음
• 2028년: 20억 원
• 2029년 이후: 10억 원

양도차익이 큰 고가주택일수록 영향이 직접적입니다. 공제율이 80%라 해도 공제액 자체가 10억 원에서 잘리기 때문입니다.

다주택 중과, 2027~2028년 두 해만 완화

종합부동산세 정상화에 따라 매도 기회를 주려는 취지의 한시 조치입니다.

보유기간 2년 이상인 경우가 대상이며, 2026년 중 이미 중과세율을 적용받아 양도한 분도 완화 대상에 포함됩니다. 2029년에는 원래 수준으로 돌아가므로, 완화 기간은 사실상 두 해입니다.

오래 살아 온 1주택자에게 주는 것

10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 올라갑니다. 앞서 본 것처럼 이 항목은 유예 없이 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우에는 한시 감면이 신설됩니다. 2027년 50%(한도 5억 원), 2028년 30%(한도 3억 원)이며, 양도일부터 5년 내에 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액을 추징당합니다.

이미 움직인 것 — 일시적 2주택

조정대상지역 안에서 조정대상지역 주택을 새로 취득한 일시적 2주택자의 1세대1주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 적용 시점이 다른 항목보다 이릅니다.

• 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고
• 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 분부터

2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정(3년)이 적용됩니다. 계약서 날짜 하나로 결과가 갈리는 항목이라 확인이 필요합니다.

종합부동산세 — 살고 있느냐가 가른다

1주택 공제, 거주 14억 vs 비거주 9억

현행은 1세대 1주택자에게 일률적으로 12억 원을 공제합니다. 개편안은 이를 둘로 나눕니다.

같은 집을 갖고도 살고 있느냐에 따라 공제가 5억 원 차이 납니다. 다주택자 산식은 실제 사는 집이 전체에서 차지하는 비중이 클수록 공제가 커지고, 아무 집에도 살지 않으면 4억 원까지 줄어드는 구조입니다.

과세대상 판정도 이에 맞춰 거주용 1세대 1주택은 공시가격 14억 원 초과, 그 외는 합계 9억 원 초과로 나뉩니다.

공정시장가액비율과 세율

공정시장가액비율은 현행 60%에서 1세대 1주택자·지방 1·2주택자는 2027년 이후 70%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%를 거쳐 2028년 이후 80%까지 오릅니다.

세율은 「주택 수 기준」에서 「주택 가액 기준」으로 단계적으로 일원화됩니다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 하나의 세율표가 적용되며, 과세표준 6억~12억 원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다.

세액공제도 거주 기준으로

1세대 1주택자의 보유기간별 세액공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)가 거주기간 기준으로 전환됩니다. 2027년은 보유공제의 절반과 거주공제 중 높은 쪽을 적용하는 과도기이고, 2028년부터는 거주공제만 남습니다. 연령별 공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와 합산 한도 80%는 유지됩니다.

여기에도 금액 한도가 새로 생깁니다. 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원입니다. 세부담 상한은 직전연도 보유세의 150%에서 200%로 올라갑니다.

정리 — 지금 확인해야 할 세 가지

첫째, 거주기간을 실제로 세어 보십시오. 개편안의 축은 일관되게 거주입니다. 보유기간이 아무리 길어도 거주 기록이 없으면 2029년 이후 공제가 사라집니다. 주민등록 이력을 먼저 확인할 일입니다.

둘째, 파는 시점에 따라 세액이 달라집니다. 중과 완화는 2027~2028년 두 해뿐이고, 장기보유특별공제 금액 한도는 2028년 20억·2029년 10억으로 좁아집니다. 두 흐름이 서로 반대 방향이라 어느 해가 유리한지는 사안마다 다릅니다.

셋째, 일시적 2주택은 이미 기준이 바뀌었습니다. 2026년 8월 4일 이후 취득분부터 적용되므로, 지금 갈아타기를 준비 중이라면 계약 시점과 종전주택 처분 시점을 함께 따져야 합니다.

숫자로 직접 확인해 보시려면 아래 계산기를 이용하실 수 있습니다. 조건을 넣으면 연도별 세액을 한 화면에서 비교합니다.

• 2026 세제개편안 양도세 계산기 — 2026·2027·2028·2029년 세액 비교
• 2026 종부세 개편안 계산기 — 거주 14억 vs 비거주 9억 비교

다만 계산기는 일반적인 구조를 보여드리는 참고 자료입니다. 일시적 2주택·상생임대·임대주택 특례, 입주권·분양권, 취득가액 환산, 부부 공동명의 등은 사안마다 결과가 크게 달라지므로 실제 판단은 담당 세무사와 확인하시기 바랍니다.

참고 — 이 글의 근거

본문의 수치와 적용 시기는 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」 자료(개조식·상세본·문답자료·인포그래픽)를 대조해 정리한 것입니다. 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있으며, 확정 시 이 글도 갱신합니다.