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2026 세제개편안 양도세, 지금 얼마나 달라지나요?
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 양도소득세 장기보유특별공제를 「보유」에서 「거주」 기준으로 바꿉니다. 파는 해에 따라 세금이 달라지므로, 2026년(현행)·2027년·2028년·2029년 이후를 한 화면에서 비교해 보세요.
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무엇이 달라지나 — 한눈에
| 구분 | 2026년(현행) | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 1세대1주택 장기보유특별공제 | 거주4%+보유4% | 현행과 같음 | 거주6%+보유2% | 거주 8% |
| 1세대1주택 최대 공제율 | 80% | 80% | 80% | 80% |
| 공제 금액 한도 | 없음 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
| 다주택 중과 — 2주택 (보유 2년 이상) | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 다주택 중과 — 3주택 이상 (보유 2년 이상) | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
| 다주택(비조정) 공제 | 보유 연2%(최대30%) | 현행과 같음 | 보유 연1% 또는 거주 연2% | 거주 연2%(최대30%) |
| 장기거주 1주택 기본공제 | 연 250만원 | 연 2,500만원 (10년 이상 거주·양도가액 30억원 이하) | ||
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3) 개조식 자료
이 계산기로 알 수 있는 것
- 같은 집을 2026·2027·2028·2029년에 팔았을 때 각각의 총 세부담
- 거주기간을 늘리면 세금이 얼마나 줄어드는지
- 다주택 중과 한시 완화가 내 세금에 미치는 실제 금액
- 2028년부터 생기는 장기보유특별공제 금액 한도(20억→10억)의 영향
- 65세 이상 1주택자가 수도권 집을 팔고 비수도권으로 이주할 때의 한시 감면액
꼭 알아야 할 핵심
장기보유특별공제, 폐지가 아니라 「거주 전환」
이름이 「장기거주소득공제」로 바뀌고 공제 기준이 보유에서 거주로 옮겨 갑니다. 1세대 1주택 최대 공제율 80%는 그대로지만, 2029년부터는 거주 연 8%만 인정되어 살지 않고 보유만 한 집은 공제가 0이 됩니다.
중과 유예는 2027~2028년 두 해뿐
종부세 정상화에 따른 매도 기회를 주기 위한 한시 조치입니다. 2주택 +5→+10%p, 3주택 이상 +10→+15%p로 낮아졌다가 2029년부터 원래대로 돌아갑니다. 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 완화 대상입니다.
공제 금액에 한도가 생깁니다
지금은 공제율만 있고 금액 한도가 없지만, 2028년 20억원·2029년 이후 10억원으로 제한됩니다. 양도차익이 큰 고가주택일수록 영향이 큽니다.
일시적 2주택은 이미 오늘부터
조정대상지역 안에서의 일시적 2주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 2026년 8월 4일 이후 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용되며, 8월 3일 이전 취득·계약분은 종전 규정이 적용됩니다.
자주 묻는 질문
양도세 중과 유예는 언제까지인가요?
2027~2028년 두 해입니다. 보유기간 2년 이상인 양도분만 완화 대상이고, 2년 미만이면 원래 중과율이 그대로 적용됩니다. 2주택자는 현행 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로, 3주택 이상자는 +30%p에서 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 낮아집니다. 2029년부터 원래 수준으로 돌아갑니다. 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 완화 대상에 포함됩니다.
장기보유특별공제가 폐지되나요?
폐지가 아니라 기준이 바뀝니다. 주택과 주택 외로 나뉘고, 주택은 「장기거주소득공제」로 이름이 바뀌면서 공제 기준이 보유에서 거주로 단계적으로 옮겨 갑니다. 최대 공제율 80%는 유지되지만 2029년부터는 거주 연 8%만 인정됩니다.
장기보유특별공제에 한도가 생기나요?
네. 2027년까지는 한도가 없고, 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 제한됩니다.
일시적 2주택 특례 기간이 줄어드나요?
조정대상지역 안에서 조정대상지역 주택을 새로 취득한 경우 1세대1주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 2026년 8월 4일 이후 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용됩니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정이 적용됩니다.
2026 세제개편안으로 내 양도세가 얼마나 달라지나요?
파는 시점과 실제 거주기간에 따라 크게 달라집니다. 계산기에 양도가액·취득가액·보유기간·거주기간을 넣으면 네 개 연도의 세액을 한 화면에서 비교할 수 있습니다.
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본 페이지의 계산은 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」(정부안) 기준의 비교 시뮬레이션이며, 국회를 통과한 확정 법령이 아닙니다. 일시적 2주택·상생임대·임대주택 특례, 입주권·분양권 판정, 취득가액 환산, 이월과세 등은 반영하지 않았습니다. 특정 사안에 대한 확정적 세무 자문이 아니므로, 정확한 판단은 담당 세무사와의 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.