구청이 센 주택 수와 내가 센 주택 수가 다릅니다

취득세의 주택 수는 가산하는 조문과 빼는 조문이 따로 있습니다. 받은 문서의 이름과 날짜를 먼저 확인하고, 어느 자리에서 갈렸는지 특정하는 것이 순서입니다.

먼저 답부터

취득세의 주택 수는 취득일 현재 1세대가 가진 것을 세는데, 조문이 주택 수에 가산하는 것과 빼는 것을 각각 다른 자리에 적어 두었습니다. 그래서 수가 어긋날 때는 어느 조문에서 갈렸는지를 먼저 특정합니다. 다만 그보다 먼저 구청에서 받은 문서의 이름과 받은 날짜를 확인하십시오. 기한은 내용이 맞는지와 관계없이 따로 흘러갑니다.

받은 문서의 이름과 받은 날짜가 먼저입니다

납세고지서나 경정청구 거부 통지처럼 처분을 받으셨다면, 이의신청은 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내입니다(지방세기본법 제90조). 이의신청을 거치지 않고 바로 조세심판원에 심판청구를 할 수도 있고, 그때도 같은 90일입니다(같은 법 제91조 제3항). 이의신청을 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일입니다(같은 조 제1항). 어디에 내는지는 세목에 따라 다르게 정해져 있으니 통지서의 불복 안내를 확인하십시오.

본인이 신고한 세액을 고치려는 단계라면 경정청구입니다. 법정신고기한이 지난 후 5년 이내이고, 구청의 결정이나 경정이 있었다면 그것이 있음을 안 날(통지를 받았으면 통지받은 날)부터 90일 이내이며 이 90일도 5년 안이어야 합니다(같은 법 제50조 제1항). 유상거래의 법정신고기한은 취득일부터 60일이지만(지방세법 제20조 제1항), 그 기한 안에 등기·등록을 하려는 경우에는 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 해서(같은 조 제4항) 5년의 시작점이 앞당겨질 수 있습니다. 청구 후 2개월 안에 통지를 받지 못하면 그 2개월이 되는 날의 다음 날부터 불복할 수 있습니다(같은 법 제50조 제3항·제4항). 과세예고처럼 처분 전 단계라면 절차와 기한이 다릅니다. 이 부분은 사안마다 달라 확인이 필요합니다.

주택 수가 어긋나는 자리

• ① 주택 수에 가산하는 것(지방세법 제13조의3)
• ② 주택 수에서 빼는 것(지방세법 시행령 제28조의4 제6항)
• ③ 공동소유와 상속 공동소유를 세는 방법(같은 조 제4항·제5항)
• ③-2 취득하는 주택을 주택 수에서 제외하고 세는 경우(같은 조 제2항 각 호)와, 동시에 2개 이상 취득할 때 납세의무자가 정하는 순서(같은 조 제3항)
• ④ 누구까지가 같은 세대인가(지방세법 시행령 제28조의3). 자세한 것은 따로 사는 자녀·부모도 취득세에서 같은 세대로 보나요
• ⑤ 언제를 취득일로 보는가(지방세법 시행령 제20조). 주택 수는 취득일 현재로 셉니다(취득세에서 취득일은 잔금일인가요 등기일인가요). 다만 조합원입주권·주택분양권으로 취득하는 주택은 그 입주권·분양권의 취득일을 기준으로 보고, 분양사업자에게서 분양권을 취득했다면 분양계약일을, 매매·교환·증여로 같은 세대 안에서 같은 분양권의 취득일이 둘 이상이면 가장 빠른 날을 봅니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단)

거부·고지 사유가 이 가운데 어느 자리인지 특정하면 보일 서류가 정해집니다.

더하는 조문과 빼는 조문이 따로 있습니다

제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

지방세법 제13조의3이 가산 대상으로 정한 것은 네 가지입니다. 신탁법에 따라 신탁된 주택(위탁자의 주택 수에 가산), 조합원입주권, 주택분양권, 그리고 지방세법 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔입니다(분양권·입주권·오피스텔도 취득세 주택 수에 들어가나요). 제13조의2 제1항은 「주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다」고 정합니다(같은 조와 제13조의3에서만 쓰는 정의입니다).

빼는 것은 지방세법 시행령 제28조의4 제6항에 있습니다. 상속을 원인으로 취득해 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔(제3호), 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말합니다. 제4호), 같은 날 현재 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만 소유한 경우의 그 부속토지(제5호) 등이 있고 호가 더 있습니다(이 밖의 호는 조문을 확인하십시오). 상속 지분은 따로 적었습니다(상속받은 주택 지분 때문에 취득세가 중과됐습니다). 이 목록에는 조문 안에 유효기간이 적힌 호도 섞여 있어(2027년 12월 31일까지 또는 2028년 12월 31일까지), 지금 맞는 판단이 몇 해 뒤에는 달라질 수 있습니다.

세는 방법도 같은 조문입니다. 세대원이 한 채를 공동으로 소유하면 1개를 소유한 것으로 보고(제4항), 상속으로 여러 사람이 한 채를 공동 소유하면 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보며, 그런 사람이 둘 이상이면 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람, 나이가 가장 많은 사람의 순서로 정합니다(제5항). 미등기 상속 주택·오피스텔의 지분이 종전과 달라져 등기되면 등기상 지분을 상속개시일에 취득한 것으로 봅니다(같은 항 후단).

한 채가 세율을 어디까지 움직이는가

조정대상지역의 주택을 유상거래로 취득할 때 1세대 2주택이면 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 200%를 더해 8%, 1세대 3주택 이상이면 400%를 더해 12%가 됩니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호, 제11조 제1항 제7호 나목, 제6조 제19호). 아래는 단독 취득 · 유상거래 · 취득세·지방교육세 표준세율 · 2026년 9월 21일 현행법을 전제로 한 예시입니다.

• 조정대상지역, 10억원, 전용 84㎡, 1세대 2주택(8% 중과): 취득세 80,000,000원 + 지방교육세 4,000,000원(과세표준의 0.4%) + 농어촌특별세 0원(서민주택) = 84,000,000원
• 같은 주택을 1세대 1주택으로 보는 경우(9억원 초과 3%): 취득세 30,000,000원 + 지방교육세 3,000,000원 + 농어촌특별세 0원 = 33,000,000원

세율이 갈릴 때의 차이는 51,000,000원입니다.

확인해 둘 것

• 구청에서 받은 문서의 이름과 받은 날짜(송달일), 등기 수령 기록
• 거부 사유·고지 사유에 구청이 든 조문이 위 자리들 중 어디인지
• 취득일 현재의 세대별 주민등록표와 가족관계증명서
• 세대원 전원 명의의 등기사항증명서, 분양계약서, 조합원입주권 서류, 오피스텔 과세 내역
• 주택 수에서 뺄 사정의 근거 서류(상속개시일 확인 서류, 시가표준액 자료 등)
• 취득일이 다툼이면 계약금·중도금·잔금 이체 내역과 등기사항증명서의 접수일

마치며

주택 수는 조문의 목록으로 세는 값입니다. 기한부터 세어 두십시오.

• 구청에서 문서를 받으셨다면 문서의 이름과 받은 날짜부터 확인하십시오. 기한은 접수 여부와 관계없이 직접 챙기셔야 합니다.
• 내가 낸 취득세 점검에서 1차 서류 점검을 접수하실 수 있습니다. 세액이나 차액을 계산해 보여 드리는 화면이 아니라, 서류를 보고 다시 볼 여지가 있는지와 더 필요한 자료가 무엇인지를 확인하는 접수입니다.
• 서류를 보고 확인이 필요하시면 카카오톡 채널로 문의해 주세요.

인용한 조문은 2026년 9월 21일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 조문입니다. 실제 사건은 취득일 당시의 조문과 부칙으로 다시 확인해야 합니다. (근거표 GT-1)

결과를 보장하지 않습니다. 사안마다 결론이 다르고, 받아들여지지 않는 경우도 있습니다.

제이티 세무법인 · 광고 담당 세무사 이현준