제이티 세무법인
예전에 작은 집이 있었는데 생애최초 감면이 되나요
생애최초 취득세 감면은 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 다만 법은 과거에 집이 있었어도 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 보는 경우를 여섯 가지 정해 두었습니다.
먼저 답부터
생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면은 주택 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우를 대상으로 합니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항). 그런데 같은 조 제3항은 「주택을 소유한 사실이 없는 경우」로 보는 경우를 여섯 가지 정해 두었습니다. 과거에 집이 있었더라도 이 여섯 가지 중 하나면 검토 대상이 될 수 있습니다. 반대로 여섯 가지 어디에도 들지 않는 보유 이력은 그대로 주택을 소유한 것으로 봅니다.
제1항에서 "주택을 소유한 사실이 없는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
기준은 본인과 배우자 둘 다입니다
제36조의3 제1항은 본인과 배우자를 묶어서 봅니다. 본인은 대한민국 국민으로 한정하고, 배우자에는 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자가 포함됩니다. 취득자가 미성년자면 제외하고, 판단 시점은 취득일 현재입니다.
「주택을 소유한 사실이 없는 경우」로 보는 여섯 가지
| 호 | 지방세특례제한법 제36조의3 제3항이 정한 경우 |
|---|---|
| 제1호 | 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우 |
| 제2호 | 도시지역(취득일 현재 도시지역)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택 중 ①사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 ②85㎡ 이하인 단독주택 ③상속으로 취득한 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(그 주택이 있던 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도(관할 구역 안에 지방자치단체인 시·군이 없는 특별자치도) 및 시·군 이외의 지역)으로 이주한 경우. 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 또는 그 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정 |
| 제3호 | 전용면적 20㎡ 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만 전용면적 20㎡ 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외 |
| 제4호 | 취득일 현재 지방세법 제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 |
| 제5호 | 제36조의4 제1항에 따른 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 |
| 제6호 | 제1항 제1호 각 목의 주택 중 취득당시가액이 2억원(수도권은 3억원) 이하이고 임차인으로서 1년 이상 상시 거주(주민등록법에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하는 것)한 주택을 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 취득하여 이 감면을 받은 경우. 다만 추징된 경우는 제외 |
읽을 때 자주 어긋나는 지점
- ① 제1호는 「상속으로」 「공유지분」 「그 지분을 모두 처분」 세 가지가 함께 맞아야 합니다. 상속이 아닌 원인으로 가졌던 지분이나 아직 남아 있는 지분은 이 호가 말하는 경우가 아닙니다(→ 상속 지분 사례).
- ② 제2호는 지역·주택 종류·거주·이주·처분 시기가 모두 걸립니다. 집이 시골에 있었다는 것만으로는 해당하지 않습니다.
- ③ 제3호와 제4호는 「소유하고 있거나 처분한 경우」라고 적혀 있어 지금 가지고 있는 경우도 들어옵니다. 다만 제3호는 20㎡ 이하 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있으면 제외하고, 제4호의 100만원은 산 가격이 아니라 시가표준액입니다.
- ④ 제6호는 주택 종류·가액·거주 기간·취득 기간까지 조건이 여러 겹이라 조문을 직접 열어 확인해야 합니다.
- ⑤ 무주택자 여부를 확인하는 세부 기준은 행정안전부장관 고시에 맡겨져 있어(같은 조 제5항) 사안마다 확인이 필요합니다.
여섯 가지에 들어도 나머지 요건은 따로 봅니다
이 자리에 들어왔다고 감면이 끝나는 것은 아닙니다. 무주택은 제1항이 정한 요건 가운데 하나일 뿐이고, 국적, 나이, 거주 목적, 가액, 거래 원인, 취득 기한에 관한 요건을 모두 갖춰야 합니다. 감면 신청에 관한 규정도 따로 있습니다(지방세특례제한법 제183조 제1항). 요건 전체와 공제액은 생애최초 취득세 감면 조건은 어떻게 되나요에 있습니다.
확인해 둘 것
- 취득일 현재 본인과 배우자 각각의 주택 소유 이력
- 과거에 가졌던 주택의 등기사항증명서(취득일·처분일)
- 전용면적을 확인할 수 있는 건축물대장, 시가표준액 자료
- 상속 지분이라면 상속 관계 서류와 지분 처분 내역 전부
- 제2호라면 그 주택의 소재지 구분, 거주·이주 시점, 처분 시점
- 감면 신청서를 냈는지와 그 날짜
마치며
「예전에 작은 집이 있었으니 안 되겠지」라고 접는 분이 많습니다. 조문은 여섯 가지 자리마다 요건을 정해 두었고, 내 이력이 어디에 닿는지를 서류로 보일 수 있는가가 갈리는 지점입니다. 이미 거부된 경우는 구청이 무주택으로 보지 않아 생애최초 감면이 거부됐습니다를 보세요.
- 내 경우의 세액을 먼저 보시려면 취득세 계산기에 집값·주택 수·전용면적을 넣어 보세요. 계산기 결과는 입력하신 값을 현재 법으로 계산한 참고 자료이며, 세대 판정이나 취득 시기 같은 사실관계 판단은 반영되어 있지 않습니다.
- 내 상황이 어디에 해당하는지부터 보시려면 취득세, 내 상황부터 확인하세요에서 가까운 묶음을 골라 보세요.
- 서류를 보고 확인이 필요하시면 카카오톡 채널로 문의해 주세요.
인용한 조문은 2026년 9월 21일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 조문입니다. 실제 사건은 취득일 당시의 조문과 부칙으로 다시 확인해야 합니다. (근거표 GT-2)
결과를 보장하지 않습니다. 사안마다 결론이 다르고, 받아들여지지 않는 경우도 있습니다.
제이티 세무법인 · 광고 담당 세무사 이현준
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하는 참고 자료이며, 특정 사안에 대한 확정적 세무 자문이 아닙니다. 정확한 검토는 담당 세무사와의 상담을 통해 진행되어야 합니다.