2026 종합부동산세(종부세) 계산법 — 1주택 12억 이하 0원, 공시가격별 세액표

2026년 종부세, 1주택 공시가격 12억까지 0원. 15억 97만·20억 288만, 다주택은 9억 공제에 중과까지. 고령·장기보유 세액공제로 최대 80% 감면받는 법을 종부세 계산기로 1분 만에 확인하세요.

해마다 11~12월이면 "나도 종합부동산세 대상인가?" 걱정하는 분이 많습니다. 결론부터 말하면, 1주택자라면 공시가격 12억원 이하일 때 종부세는 0원입니다. 종부세는 모든 집주인이 내는 세금이 아니라, 고가 주택과 다주택에 집중되는 '국세 보유세'이기 때문입니다.

다만 공시가격이 공제선을 넘거나 주택이 여러 채면 이야기가 달라집니다. 같은 20억짜리 집도 나이·보유기간에 따라 세금이 5배 차이 나고, 주택 수를 쪼개면 세금이 급증합니다. 2026년 기준으로 종부세 계산 구조와 공시가격별 실제 금액을 정리했습니다.

종합부동산세란? 1주택 12억 이하는 왜 0원인가

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유한 전국 주택의 공시가격을 사람별로 합산해, 일정 공제액을 넘는 부분에만 매기는 국세입니다(종합부동산세법 §3·§7). 재산세가 부동산 한 건 한 건에 붙는 지방세라면, 종부세는 사람 기준으로 전국 주택을 합산해 고가·다주택에만 추가로 매기는 세금입니다.

그래서 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제되어, 12억 이하면 종부세가 나오지 않습니다. 6월 1일이 왜 중요한지(잔금·매매 타이밍)는 보유세 6월 1일 과세기준일 글에서, 공시가격 개념과 재산세 계산은 재산세 계산법 글에서 다뤘으니 이 글은 종부세에만 집중하겠습니다.

2026년 종부세 공제액 — 1주택 12억, 다주택 9억, 법인 0원

공시가격 합산액에서 빼주는 공제액은 누구냐에 따라 다릅니다(종부세법 §8①).

• 1세대 1주택자(단독명의): 12억원
• 그 외(다주택자, 부부 공동명의 각 지분 등): 1인당 9억원
• 법인: 0원

여기서 1세대 1주택자란 세대원 중 한 사람이 단독으로 주택 1채만 가진 경우를 말합니다(종부세법 시행령 §2의3). 즉 같은 집이라도 단독명의면 12억, 부부 공동명의면 각자 9억(합산 18억)이 적용되어 출발선이 달라집니다(공동명의는 아래에서 따로 설명).

종부세 계산 4단계 — 공시가격에서 세액까지

종부세 본세는 네 단계로 계산됩니다.

공정시장가액비율은 2026년 60%가 적용됩니다(종부세법 시행령 §2의4). 그리고 같은 집에 이미 낸 재산세 중 종부세와 겹치는 부분은 빼주므로(종부세법 §9③), 재산세와 종부세를 같은 금액으로 이중과세하는 구조가 아닙니다.

2026년 종부세 세율표 — 2주택 이하 vs 3주택 이상 중과

세율은 보유 주택 수에 따라 갈립니다(종합부동산세법 §9①).

2주택 이하 (일반세율)

• 과세표준 3억 이하: 0.5%
• 3억~6억: 0.7%
• 6억~12억: 1.0%
• 12억~25억: 1.3%
• 25억~50억: 1.5%
• 50억~94억: 2.0%
• 94억 초과: 2.7%

3주택 이상 (중과세율)

• 12억 이하 구간은 2주택 이하와 동일(0.5~1.0%)
• 12억~25억: 2.0% (2주택 이하 1.3%보다 높음)
• 25억~50억: 3.0%
• 50억~94억: 4.0%
• 94억 초과: 5.0%

3주택 이상은 과세표준 12억원을 넘는 순간부터 세율이 2.0%로 뛰어, 같은 금액이라도 다주택자의 부담이 훨씬 큽니다.

공시가격별 종부세, 얼마부터 얼마나 내나 (1주택 기준)

1세대 1주택자(단독명의)의 공시가격별 종부세 총액(농어촌특별세 포함)은 다음과 같습니다.

• 공시 12억: 0원 (12억 공제로 과세표준 0)
• 공시 15억: 종부세 본세 80.85만 + 농특세 16.17만 = 약 97만원
• 공시 20억: 본세 240만 + 농특세 48만 = 약 288만원
• 공시 30억: 본세 708.6만 + 농특세 141.7만 = 약 850만원

공시가격이 공제선(12억)을 넘어도, 초과분 전체에 바로 세금이 붙는 게 아니라 공정시장가액비율 60%를 거쳐 과세표준을 만든 뒤 누진세율을 적용하므로 체감 부담은 생각보다 작습니다.

1세대 1주택 세액공제 80% — 같은 20억이 288만에서 57.6만으로

1세대 1주택자에게는 종부세를 크게 줄이는 대표적 절세 장치가 있습니다(종합부동산세법 §9⑤~⑨). 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 깎아 줍니다.

• 고령자 공제: 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%
• 장기보유 공제: 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%
• 두 공제는 합산되며, 합계 한도는 80%

예를 들어 공시 20억 1주택을 가진 사람이 70세 이상(40%)이고 15년 이상 보유(50%)라면 합산 80%(한도)가 적용되어, 일반 288만원이 57.6만원으로 줄어듭니다. 약 5분의 1 수준입니다. 그래서 고령의 1주택 장기보유자는 종부세만 놓고 보면 성급히 파는 것보다 보유를 유지하는 편이 유리할 수 있습니다(양도세·건강보험료 등 다른 변수는 별도 검토가 필요합니다).

부부 공동명의, 단독명의보다 유리할까

부부가 한 집을 공동명의로 가지면 종부세 선택지가 두 가지로 늘어납니다.

• 공동명의 그대로: 종부세는 사람별로 매기므로 부부가 각자 9억씩, 합산 18억까지 공제받습니다. 대신 1세대 1주택자에게만 주는 고령자·장기보유 세액공제는 받지 못합니다.
• 공동명의 1주택자 특례 신청(종부세법 §10의2): 부부 공동 1주택이고 다른 주택이 없으면, 9월 16~30일에 신청해 한 사람을 납세의무자로 정하고 단독명의처럼 12억 공제 + 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다.

둘 중 무엇이 유리한지는 상황에 따라 갈립니다. 공시가격이 12억~18억 구간이면 공동명의(18억 공제)가 유리할 수 있고, 고령·장기보유라면 특례를 신청해 12억 공제 + 세액공제 80%를 받는 쪽이 유리할 수 있습니다. "공동명의면 무조건 이득"이 아니라, 공시가격과 나이·보유기간을 함께 따져야 합니다.

다주택 종부세가 급증하는 이유 — 9억 공제 + 12억 초과 중과

주택 수가 늘면 두 가지가 동시에 불리해집니다.

• 공제액이 1주택 12억에서 9억으로 축소(종부세법 §8①)
• 3주택 이상은 과세표준 12억 초과부터 중과세율(최대 5.0%)

숫자로 보면 차이가 분명합니다.

• 1주택 공시 30억: 약 850만원
• 2주택 합산 공시 20억(각 10억): 약 390만원
• 3주택 합산 공시 30억(각 10억): 약 1,009만원

같은 30억이라도 1채로 보유할 때(850만)와 3채로 나눠 보유할 때(1,009만)의 부담이 다릅니다. 일시적 2주택·상속주택 등은 일정 요건을 갖추면 주택 수에서 빼주거나 1주택으로 보는 특례(종부세법 §8④)가 있지만, 요건과 기간이 까다로워 개별 검토가 필요합니다. 일시적 2주택은 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않아야 하는데, 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에 종전주택을 둔 채 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우에는 이 기간이 2년입니다(종부세법 시행령 §4의2①, 2026년 10월 1일 시행 대통령령 제36739호 부칙 §2). 2026년 8월 3일 이전에 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전처럼 3년이고, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 취득했거나 계약하고 계약금을 지급한 경우도 3년입니다.

세부담상한·농어촌특별세·납부 시기

• 세부담상한: 올해 보유세(재산세+종부세)가 작년의 150%를 넘으면 초과분은 과세하지 않습니다(종부세법 §10). 공시가격 급등 시 완충 장치입니다.
• 농어촌특별세: 종부세액의 20%가 함께 부과됩니다(농어촌특별세법 §5).
• 납부: 관할 세무서가 12월 1~15일에 고지하며, 원하면 같은 기간에 직접 신고·납부할 수도 있습니다(종부세법 §16). 납부할 세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(분납, 종부세법 §20).

자주 묻는 질문

Q. 우리 집 시세가 14억인데 종부세 내야 하나요?
종부세는 시세가 아니라 공시가격 기준입니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮으므로, 시세 14억이어도 공시가격이 12억 이하라면 1주택자는 0원입니다.

Q. 1주택 종부세 12억 공제와 양도세 비과세 12억은 같은 건가요?
다릅니다. 종부세 12억은 매년 6월 1일 보유 기준으로 빼주는 공제이고, 양도세의 12억은 집을 팔 때 적용되는 1세대 1주택 비과세 한도입니다. 자세한 양도 비과세는 1세대 1주택 양도세 비과세 글을 참고하세요.

Q. 종부세는 언제, 어떻게 내나요?
매년 12월 1~15일에 관할 세무서 고지로 납부하며, 250만원을 넘으면 6개월 이내 분납이 가능합니다.

Q. 부부 공동명의가 종부세에 유리한가요?
공시가격 12억~18억 구간이면 부부 각자 9억(합산 18억) 공제로 공동명의가 유리할 수 있습니다. 다만 고령·장기보유 1주택자는 단독명의(12억 공제 + 세액공제 최대 80%)나 공동명의 1주택자 특례 신청이 더 유리할 수 있어, 공시가격과 나이·보유기간을 함께 따져야 합니다.

종합부동산세는 공제·세율·세액공제·명의가 얽혀 같은 집값이라도 사람마다 세금이 크게 달라집니다. 특히 다주택 합산·중과나 공동명의 선택, 세액공제 80% 적용 여부는 세대·보유기간 판정이 핵심이라 계산만으로 끝나지 않습니다.