전세 놓으면 세금 없다? — 주택임대소득 과세의 갈림길

1주택자는 비과세, 3주택부터는 전세 보증금도 과세됩니다. 주택 수·월세냐 보증금이냐·연 2천만원 선에 따라 갈리는 주택임대소득 세금을 조문으로 정리했습니다.

들어가며

"월세는 몰라도 전세는 세금 없다"는 말을 자주 듣습니다. 절반만 맞습니다. 1주택자의 월세나 소액 전세는 대개 세금이 없지만, 보유 주택이 늘거나 보증금·월세 규모가 커지면 이야기가 달라집니다. 주택임대소득은 주택 수, 월세냐 보증금이냐, 그리고 연 수입 2천만원이라는 선에 따라 과세 여부와 계산법이 갈립니다. 5월 종합소득세 신고를 막 지난 지금, 내 임대소득이 어디에 속하는지 근거로 정리합니다.

먼저 따질 것 — 주택 수가 1차 기준

주택임대소득의 과세 여부는 보유 주택 수에서 출발합니다.

1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다)에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다 — 소득세법 제12조 제2호 나목(요지)

• 1주택자: 월세는 원칙적으로 비과세입니다. 단, 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택이나 국외 주택의 월세는 과세됩니다. 보증금(전세)은 주택 수와 무관하게 과세하지 않습니다.
• 2주택자: 월세는 과세 대상입니다. 보증금은 원칙적으로 과세하지 않습니다. 다만 2026년 귀속분부터는, 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 2채 보유하면서 보증금 합계가 12억원을 초과하면 그 보증금에도 간주임대료를 매깁니다(소득세법 제25조 제1항 제2호, 시행령 제53조 제1항, 2026년 2월 1일 시행). 첫 신고는 2027년 5월입니다.
• 3주택 이상: 월세는 물론, 보증금 합계가 3억원을 초과하면 그 초과분에 '간주임대료'를 계산해 과세합니다.

3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 그 보증금에 대하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다 — 소득세법 제25조 제1항 제1호(요지)

전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 보증금 과세 대상 주택 수에서 빠집니다. 또한 공동소유나 부부 보유 주택의 수 계산에는 별도 규칙(소득세법 시행령 제8조의2)이 있어, 사례별로 확인이 필요합니다.

2천만원이 가르는 두 갈래 — 분리과세와 종합과세

과세 대상이라면, 연간 주택임대 총수입금액 2천만원이 다음 갈림길입니다.

• 2천만원 이하: 14% 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택해 신고합니다.
• 2천만원 초과: 다른 종합소득과 합산해 6~45% 누진세율로 종합과세합니다.

여기서 14%는 월세 전체에 붙는 것이 아니라, 필요경비와 공제를 뺀 금액에 매기는 세율입니다(아래 예시 참고). 다른 소득이 많을수록 분리과세가, 임대소득 외 소득이 거의 없으면 종합과세가 유리할 수 있어, 둘 다 계산해 보고 고르는 것이 정석입니다.

같은 월세, 다른 세금 — 등록의 효과

분리과세를 선택할 때, 지방자치단체에 민간임대주택으로 등록했는지가 세금을 크게 가릅니다.

• 미등록: 필요경비 50% + 추가공제 200만원(분리과세 외 종합소득금액이 2천만원 이하일 때)
• 등록임대주택: 필요경비 60% + 추가공제 400만원

연 월세수입 1,200만원(월 100만원), 다른 종합소득은 없다고 단순 가정하면 다음과 같습니다.

• 미등록: 1,200만원 × (1−50%) = 600만원, 여기서 200만원 공제 → 과세소득 400만원 × 14% = 56만원
• 등록: 1,200만원 × (1−60%) = 480만원, 여기서 400만원 공제 → 과세소득 80만원 × 14% = 11만 2천원

같은 월세인데 소득세가 약 45만원 차이입니다(지방소득세 10%는 별도로, 미등록 약 5만 6천원·등록 약 1만 1천원). 다만 등록임대주택은 임대료 5% 증액 제한과 의무임대기간(장기일반민간임대 10년 등)이 따르고, 요건을 어기면 감면받은 세액을 추징당합니다(소득세법 제64조의2, 시행령 제122조의2).

한편 이 '등록'과 별개로, 임대를 시작하면 세무서 사업자등록은 의무입니다.

주택임대소득이 있는 사업자가 기한까지 사업자등록을 신청하지 아니한 경우에는 주택임대수입금액의 1천분의 2를 가산세로 더하여 납부한다 — 소득세법 제81조의12(요지)

신고 기한과 간주임대료

주택임대소득은 분리과세를 선택하더라도 다음 해 5월에 종합소득세 확정신고로 신고·납부합니다.

종합소득금액이 있는 거주자는 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하여야 한다. 분리과세 주택임대소득이 있는 경우에도 같다 — 소득세법 제70조 제1항·제2항(요지)

보증금 간주임대료는 다음과 같이 계산합니다(소득세법 시행령 제53조).

간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율

정기예금이자율은 매년 시행규칙으로 고시하며, 2025년 귀속분 기준 연 3.1%입니다(소득세법 시행규칙 제23조). 신고하는 해의 고시 이자율을 확인해야 합니다. 예컨대 3주택자의 보증금 합계가 5억원이면 (5억원 − 3억원) × 60% × 3.1% = 약 372만원이 임대수입에 더해집니다(연중 보유·이자율 3.1% 단순 가정).

마치며

주택임대소득은 '전세는 무조건 비과세', '2천만원 넘으면 무조건 손해' 같은 감으로 접근하면 신고 누락이나 과다 납부로 이어지기 쉽습니다. 주택 수 → 수입 유형 → 2천만원 선 → 등록 여부 순서로 따지면 내 세금의 윤곽이 분명해집니다. 분리과세와 종합과세 선택은 건강보험료에도 영향을 줄 수 있으니, 보유 주택이 여러 채이거나 등록을 고민 중이라면 두 방식을 모두 따져 보고 전문가와 함께 점검하시길 권합니다.