2026 재산세 계산법 — 공시가격 3억·5억·6억 재산세는 얼마? (1주택 특례 43~45%)

재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율. 2026년 1주택 특례비율 43~45%로 공시가격 3억 아파트 약 30만, 5억 약 62만, 6억 약 79만. 7·9월 납부기한과 계산법을 세무사가 정리했습니다.

7월이면 어김없이 재산세 고지서가 날아옵니다. 그런데 막상 받아 보면 "이 금액이 어떻게 나온 거지?" 싶습니다. 재산세는 신고하는 세금이 아니라 지자체가 계산해서 고지하는 세금이라, 원리를 모르면 그저 내라는 대로 낼 수밖에 없습니다.

하지만 재산세 계산은 의외로 단순한 곱셈 구조입니다. 공식 하나만 알면 내 집 재산세가 왜 이 금액인지, 내년엔 얼마가 될지 직접 가늠할 수 있습니다. 2026년 기준으로 계산 구조와 공시가격별 실제 금액을 정리했습니다.

재산세 납부기한, 누가 내나 — 6월 1일이 모든 걸 정한다

재산세에서 가장 중요한 날짜는 6월 1일(과세기준일)입니다. 이날 부동산을 소유한 사람이 그해 재산세를 전부 냅니다(지방세법 §114). 5월 31일에 팔았으면 한 푼도 안 내고, 6월 2일에 팔았어도 그해 재산세는 판 사람이 다 냅니다. 잔금일·등기일을 6월 1일 앞뒤로 어떻게 잡느냐로 한 해 보유세가 갈립니다.

납부는 두 번에 나눠 냅니다(지방세법 §115).

• 주택분 재산세: 7월(½) + 9월(½) 균등 분할
• 단, 연세액이 20만원 이하면 7월에 한 번에 고지
• 토지: 9월 / 일반 건축물: 7월

신고할 필요 없이 지자체가 계산해 고지서를 보냅니다. 우리가 할 일은 금액이 맞는지 검증하는 것뿐입니다.

재산세 계산 3단계

위 그림처럼 재산세 본세는 세 번의 곱셈으로 끝납니다.

1. 공시가격(시가표준액) — 매년 4월 말 공시되는 주택 공시가격. 실거래가가 아니라 정부가 정한 가격으로, 보통 시세의 60~70% 수준입니다.
2. × 공정시장가액비율 — 공시가격을 그대로 쓰지 않고 일정 비율만 과세표준에 반영합니다. 이 비율이 재산세 부담을 좌우하는 핵심 변수입니다(지방세법 시행령 §109).
3. × 세율 — 과세표준 구간에 따라 0.1~0.4% 누진세율을 적용합니다(지방세법 §111).

이렇게 나온 금액이 재산세 본세이고, 여기에 지방교육세·도시지역분 등이 더해져 고지서 총액이 됩니다.

2026년 공정시장가액비율 — 1주택은 43~45% 유지

공정시장가액비율은 법정 기본이 주택 60%, 토지·건축물 70%입니다. 그런데 1세대 1주택자에게는 부담을 덜어 주기 위해 한시적으로 더 낮은 특례 비율을 적용해 왔고, 2026년에도 이 특례가 그대로 유지됩니다(행정안전부 보도자료).

• 공시가격 3억원 이하 1주택: 43%
• 공시가격 3억 초과 6억 이하 1주택: 44%
• 공시가격 6억 초과 1주택: 45%
• 1주택이 아닌 경우(다주택·법인 등): 기본 60%

같은 공시가격 3억원 주택이라도 1주택이면 비율 43%(과세표준 1.29억), 다주택이면 60%(과세표준 1.8억)가 적용돼 출발선부터 차이가 납니다.

주택 재산세율표 — 1주택은 세율도 0.05%p 낮다

과세표준이 정해지면 아래 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택(공시가격 9억원 이하)은 별도의 특례세율이 적용돼 일반세율보다 구간마다 0.05%p씩 낮습니다(지방세법 §111의2).

일반세율(다주택 등, 지방세법 §111)

• 과세표준 6,000만원 이하: 0.1%
• 6,000만 초과 1.5억 이하: 0.15%
• 1.5억 초과 3억 이하: 0.25%
• 3억 초과: 0.4%

1세대 1주택 특례세율(공시 9억원 이하, 지방세법 §111의2)

• 과세표준 6,000만원 이하: 0.05%
• 6,000만 초과 1.5억 이하: 0.1%
• 1.5억 초과 3억 이하: 0.2%
• 3억 초과: 0.35%

주의: 공정시장가액비율 특례(43~45%)는 공시가격 9억원을 넘는 1주택에도 적용되지만, 세율 특례(§111의2)는 공시가격 9억원 이하 1주택만 받습니다. 공시 9억 초과 1주택은 비율 45%를 쓰되 세율은 일반세율(최고 0.4%)이 적용됩니다.

공시가격별 아파트 재산세, 실제로 얼마일까

1세대 1주택·도시지역 기준으로 공시가격별 아파트(주택) 재산세 총액(본세 + 지방교육세 + 도시지역분)을 계산하면 다음과 같습니다.

• 공시 1.5억: 본세 34,500 + 교육세 6,900 + 도시지역분 90,300 = 약 13만원 (7·9월 각 65,850원)
• 공시 3억: 본세 99,000 + 교육세 19,800 + 도시지역분 180,600 = 약 30만원 (각 149,700원)
• 공시 5억: 본세 260,000 + 교육세 52,000 + 도시지역분 308,000 = 약 62만원 (각 310,000원)
• 공시 6억: 본세 348,000 + 교육세 69,600 + 도시지역분 369,600 = 약 79만원 (각 393,600원)
• 공시 9억: 본세 787,500 + 교육세 157,500 + 도시지역분 567,000 = 약 151만원 (각 756,000원)

(도시지역분이 부과되지 않는 지역이라면 총액은 이보다 낮아집니다. 단순 가정에 따른 예시이며, 실제 고지액은 지자체별 도시지역분 부과 여부·지역자원시설세 등에 따라 달라집니다.)

본세 말고 더 붙는 것들

고지서 금액이 위 본세보다 큰 이유는 함께 부과되는 부가 세목 때문입니다.

• 지방교육세: 재산세 본세의 20%(지방세법 §151). 본세 30만원이면 6만원이 더 붙습니다. (도시지역분에는 붙지 않습니다.)
• 도시지역분(재산세 도시지역분): 과세표준 × 0.14%(지방세법 §112). 도시계획이 적용되는 지역에만 부과되며, 저가 주택에서는 본세보다 도시지역분이 더 큰 경우도 흔합니다.
• 지역자원시설세(소방분): 건물 시가표준액 기준으로 별도 누진 부과되어, 주택분 재산세 고지서에 함께 찍히는 경우가 많습니다.

즉 "재산세 = 본세"가 아니라, 고지서 총액 = 본세 + 지방교육세 + 도시지역분 (+ 지역자원시설세)입니다.

1주택 vs 다주택 — 같은 3억도 2배 차이

같은 공시가격 3억원 주택이라도 1주택인지 아닌지에 따라 재산세가 크게 갈립니다.

• 1세대 1주택(비율 43% + 특례세율): 본세 99,000원, 총액 약 30만원
• 다주택(비율 60% + 일반세율): 본세 270,000원, 총액 약 58만원(576,000원)

공정시장가액비율(43% vs 60%)과 세율(특례 vs 일반)이 이중으로 벌어지면서 본세가 약 2.7배 차이 납니다. 주택을 추가로 보유할 때는 양도세·종합부동산세뿐 아니라 매년 재산세 부담도 함께 커진다는 점을 고려해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 재산세 고지서가 안 왔는데 안 내도 되나요?
고지서 1장당 재산세 본세가 2,000원 미만이면 부과되지 않습니다(소액 징수면제, 지방세법 §119). 그 외에는 고지서 미수령과 무관하게 납세의무가 있으니, 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 지자체에서 '재산세 조회·납부'로 직접 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 6월 1일에 잔금을 치르면 누가 내나요?
6월 1일에 소유한 사람이 냅니다. 6월 1일이 잔금일이면 매수인이 그해 재산세를 부담합니다. 매도인 입장에서는 6월 1일 이전(예: 5월 31일)에 잔금을 받아야 그해 재산세를 피할 수 있습니다.

Q. 공시가격이 오르면 재산세도 그만큼 오르나요?
공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율 구조라 공시가격이 오르면 과세표준이 커져 세액이 늘어납니다. 다만 1주택 특례비율·세부담 완화 장치로 실제 인상폭은 공시가격 인상률보다 작은 경우가 많습니다.

재산세는 매년 반복되는 보유세입니다. 6월 1일 기준일과 1주택 특례를 이해하면, 집을 사고팔 때나 추가로 보유할 때 한 해 세금을 미리 설계할 수 있습니다. 보유세 전반의 절세 타이밍이 궁금하다면 6월 1일 보유세 과세기준일 글도 함께 참고하세요.

복잡한 다주택·공동명의·종합부동산세까지 얽힌 경우라면 제이티 세무법인이 보유세 전체를 함께 검토해 드립니다.