);
}
/* ══════════════════════════════════════════════════════════════════════════
입력 위저드 — «한 문항씩» 넘어가는 구조
기존 계산기(ReportCGT·ReportProperty 등)와 진행 방식을 통일한다.
종전에는 전 문항을 한 화면에 쌓아 보여 줘 길이가 부담스러웠다 (260805 교체).
══════════════════════════════════════════════════════════════════════════ */
function RfWizard({ questions, answers, onChange, onSubmit, ctaLabel, onBack, tag, title, subtitle, notice, getPicks, setPicksFor, bumpEpoch, getEpoch }) {
const [idx, setIdx] = useRfState(0);
/* ⚠️ 「자동입력분인가」는 «값»이 아니라 «누가 넣었는가»로 판정해야 한다.
값으로 기억하면 사용자가 우연히 같은 금액을 직접 넣었을 때도 자동값으로 오인해
지워 버린다 (260805 Codex R3 P2). 자동입력된 문항 id 를 집합으로 들고 다니고,
사용자가 그 칸을 직접 고치는 순간 해제한다. */
const onChangeTracked = (id, v) => {
/* 사용자가 직접 고치면 진행 중 조회를 무효화하고, 조회 목록도 버린다
(목록에서 파생한 합계와 손으로 넣은 값이 뒤섞이면 되돌릴 수 없다). */
bumpEpoch(id);
if (getPicks(id).length) setPicksFor(id, []);
onChange(id, v);
};
/* 지역 자동판정(조정대상지역)은 «조회 응답»이 넣는 값이라 에폭을 올리면 안 된다.
올리면 자기 응답이 stale 로 판정돼 busy 가 안 풀린다 (260805 Codex R7 P2). */
const onChangeRaw = (id, v) => onChange(id, v);
const visible = questions.filter((q) => !q.showIf || q.showIf(answers));
const total = Math.max(1, visible.length);
const pos = Math.min(idx, total - 1);
const cur = visible[pos];
const last = pos === total - 1;
/* 현재 문항만 검증 — 통과해야 다음으로 넘어간다 */
const stepErr = (() => {
if (!cur) return null;
const v = answers[cur.id];
if (cur.opts) return v ? null : '하나를 골라 주세요.';
if (v == null || v === '') return cur.optional ? null : '값을 넣어 주세요.';
/* ⚠️ 종전엔 '0' 도 통과해 전 문항을 0으로 넘기면 결과가 «0원»으로 나왔다.
0 을 허용할 문항만 optional/allowZero 로 표시한다 (260805 Codex P2). */
if (!cur.optional && !cur.allowZero && rfNum(v) <= 0) return '0보다 큰 값을 넣어 주세요.';
return cur.check ? cur.check(v, answers) : null;
})();
/* ⚠️ 문항을 떠나거나 제출하면 그 문항의 진행 중 조회를 «취소»한다.
안 그러면 늦은 응답이 이미 확정된 답을 뒤늦게 바꿔, 화면에 뜬 세액과
실제 입력 상태가 갈린다 (260805 Codex R9 P1). */
const cancelPending = () => { if (cur && bumpEpoch) bumpEpoch(cur.id); };
const go = (d) => {
if (d > 0 && stepErr) return;
cancelPending();
setIdx(Math.min(Math.max(0, pos + d), total - 1));
try { window.scrollTo({ top: 0, behavior: 'smooth' }); } catch (e) {}
};
const submit = () => { cancelPending(); onSubmit(); };
return (
10년 이상 «거주»한 양도가액 30억원 이하 1주택은 기본공제가 연 250만원 → 연 2,500만원으로 오릅니다(2027년 양도분부터 — 장특공제 개편과 달리 유예가 없습니다).
이 계산에 반영하지 않은 것
일시적 2주택·상생임대·임대주택 특례, 입주권·분양권 판정, 부담부증여, 취득가액 환산, 상속·증여로 취득한 경우의 이월과세, 그리고 지역별 조정대상지역 지정 현황은 반영하지 않았습니다.
실제 세액은 사실관계에 따라 크게 달라집니다 — 정확한 검토는 세무사 상담이 필요합니다.
);
}
/* ══════════════════════════════════════════════════════════════════════════
② 2026 종부세 개편안 계산기
══════════════════════════════════════════════════════════════════════════ */
const RF_CRE_QS = [
{ id: 'houses', section: '주택 보유 현황', q: '세대가 가진 집은 몇 채인가요?',
sub: '종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 세대가 가진 주택의 공시가격을 모두 더해 계산합니다.',
opts: [['one', '1채 (1세대 1주택)', "공제 확대 — 거주하면 14억원"], ['two', '2채', ''], ['three', '3채 이상', '높은 세율·공정비율 적용']] },
{ id: 'totalValue', section: '공시가격 합계', q: '가진 집들의 공시가격을 모두 더하면 얼마인가요? (원)', money: true, placeholder: '예: 1,800,000,000',
addr: 'priceAdd',
sub: '실거래가가 아니라 정부가 매년 발표하는 «공시가격»입니다. 여러 채라면 아래 주소 조회를 «한 채씩 이어서» 하시면 합계에 더해집니다. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 직접 확인할 수도 있습니다.' },
{ id: 'isResident', section: '거주 여부', q: '그 집에 본인(세대)이 실제로 살고 있나요?', showIf: (a) => a.houses === 'one',
sub: '★ 이번 개편의 핵심입니다. 살고 있으면 공제가 12억 → 14억으로 늘고, 살지 않으면 12억 → 9억으로 줄어듭니다.',
opts: [['yes', '예 — 거주 중', '공제 14억원'], ['no', '아니오 — 비거주', '공제 9억원 (세금이 크게 늘어남)']] },
{ id: 'residentValue', section: '거주용 주택 가액', q: '그중 «본인이 사는 집»의 공시가격은 얼마인가요? (원)', money: true, placeholder: '예: 900,000,000', allowZero: true,
addr: 'price',
check: (v, a) => (rfNum(v) > rfNum(a.totalValue) ? '거주용 주택 가액이 전체 합계보다 클 수는 없습니다.' : null),
showIf: (a) => a.houses !== 'one',
sub: '개편안은 다주택자 공제를 「4억원 + 5억원 × (거주용 주택가액 ÷ 전체 합계)」로 바꿉니다. 사는 집의 비중이 클수록 공제가 커집니다. 아무 집에도 살지 않으면 0을 넣으세요.' },
{ id: 'adjusted', section: '조정대상지역', q: '조정대상지역에 있는 집을 가지고 있나요?', showIf: (a) => a.houses !== 'one',
sub: '3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 경우(1세대1주택자 제외) 더 높은 세율과 공정시장가액비율이 적용됩니다.',
opts: [['yes', '예', ''], ['no', '아니오', '']] },
{ id: 'age', section: '나이', q: '납세자 나이가 몇 세인가요? (세)', placeholder: '예: 66', showIf: (a) => a.houses === 'one',
sub: '1세대 1주택자는 만 60세부터 연령별 세액공제를 받습니다 (60세~ 20%, 65세~ 30%, 70세~ 40%).' },
{ id: 'holdYears', section: '보유기간', q: '몇 년 «보유» 하셨나요? (년)', placeholder: '예: 12', showIf: (a) => a.houses === 'one',
sub: '현행은 보유기간에 따라 세액공제를 줍니다(5년~ 20%, 10년~ 40%, 15년~ 50%). 개편안은 이를 거주기간 기준으로 바꿉니다.' },
{ id: 'resYears', section: '거주기간', q: '그중 실제로 몇 년 «거주» 하셨나요? (년)', placeholder: '예: 10', allowZero: true, showIf: (a) => a.houses === 'one',
check: (v, a) => (rfNum(v) > rfNum(a.holdYears) ? '거주기간이 보유기간보다 길 수는 없습니다.' : null),
sub: '2028년부터는 «거주기간»만 세액공제 대상입니다. 살지 않았다면 0을 넣으세요.' },
];
function JTReportReformCRE({ setRoute, setSubRoute, onBack }) {
const [answers, setAnswers] = useRfState({ houses: 'one', isResident: 'yes', adjusted: 'no' });
const [result, setResult] = useRfState(null);
const onChange = (id, v) => setAnswers((p) => ({ ...p, [id]: v }));
/* 조회로 넣은 주소 목록 — «결과 화면 밖» 이 컴포넌트가 소유한다.
위저드 안에 두면 「조건 바꿔서 다시 계산」으로 위저드가 언마운트될 때 목록만
비고 answers 의 합계는 남아, 이후 조회가 «대체»처럼 동작한다 (260805 Codex R7 P1).
ref 로 들고 다니는 이유는 조회 콜백이 «항상 현재값»을 봐야 하기 때문(stale closure 방지). */
const picksRef = React.useRef({});
/* 에폭도 «여기» 둔다. 위저드에 두면 결과 화면을 오갈 때 초기화돼, 이전 세션의
늦은 응답이 새 세션 값을 덮는다 (260805 Codex R8 P1).
목록·에폭을 한 소유자에 묶어 단일 상태원으로 만든다. */
const epochsRef = React.useRef({});
const bumpEpoch = (id) => { epochsRef.current[id] = (epochsRef.current[id] || 0) + 1; return epochsRef.current[id]; };
const getEpoch = (id) => (epochsRef.current[id] || 0);
const [, rfBump] = useRfState(0);
const getPicks = (id) => (picksRef.current[id] || []);
const setPicksFor = (id, arr) => {
picksRef.current = Object.assign({}, picksRef.current, { [id]: arr });
rfBump((n) => n + 1);
onChange(id, arr.length ? String(arr.reduce((t, x) => t + x.amount, 0)) : '');
};
let invalid = null;
if (!rfNum(answers.totalValue)) invalid = '공시가격 합계를 넣어 주세요.';
else if (answers.houses !== 'one' && (answers.residentValue == null || answers.residentValue === '')) invalid = '거주용 주택의 공시가격을 넣어 주세요. 아무 집에도 살지 않으면 0을 넣으세요.';
else if (rfNum(answers.residentValue) > rfNum(answers.totalValue)) invalid = '거주용 주택 가액이 전체 합계보다 클 수는 없습니다.';
else if (answers.houses === 'one' && (answers.holdYears == null || answers.holdYears === '')) invalid = '보유기간을 넣어 주세요.';
else if (answers.houses === 'one' && (answers.resYears == null || answers.resYears === '')) invalid = '거주기간을 넣어 주세요. 살지 않았다면 0을 넣으세요.';
else if (rfNum(answers.resYears) > rfNum(answers.holdYears)) invalid = '거주기간이 보유기간보다 길 수는 없습니다.';
const run = () => {
const rs = [2026, 2027, 2028].map((y) => {
const r = rfCalcCRE(answers, y);
r.label = y === 2026 ? '2026년 (현행)' : (y === 2028 ? '2028년 이후' : '2027년');
return r;
});
setResult(rs);
try { window.jtTrackCta && window.jtTrackCta('calc_run', 'reform_cre'); } catch (e) {}
setTimeout(() => { try { window.scrollTo({ top: 0, behavior: 'smooth' }); } catch (e) {} }, 30);
};
if (!result) {
return (
}
questions={RF_CRE_QS} answers={answers} onChange={onChange} onSubmit={run}
getPicks={getPicks} setPicksFor={setPicksFor}
bumpEpoch={bumpEpoch} getEpoch={getEpoch}
ctaLabel="연도별 종부세 비교하기" />
);
}
const base = result[0];
const last = result[result.length - 1];
const diff = last.total - base.total;
return (